Durchführung von Schönheitsreparaturen

Der Bundesgerichtshof hat sich in den letzten drei bis vier Jahren ausgiebig dem Thema Schönheitsreparaturen gewidmet. Im Vordergrund standen dabei Urteile zur Unwirksamkeit eines starren Fristenplanes. Dieser ist nach der vorgenannten Rechtsprechung dann anzunehmen, wenn in dem vorgedruckten Mietvertrag ausgeführt wird, dass unabhängig von dem tatsächlichen Zustand des Mietobjektes Schönheitsreparaturen in bestimmten Jahresabständen von dem Mieter vorzunehmen sind.

In jüngster Zeit hat sich der BGH darüber hinaus mit Abgeltungsklauseln befasst. Eine solche Klausel verpflichtet den Mieter, einen anteiligen Betrag zu zahlen, wenn er vor Ablauf der vertraglich festgelegten Fristen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auszieht. Dabei hat der BGH entschieden, dass auch eine solche vorgedruckte Abgeltungsklausel unwirksam ist, wenn sie auf einer starren Berechnungsgrundlage beruht.

Die Unwirksamkeit dieser Klauseln hat zur Folge, dass der Mieter überhaupt keine Schönheitsreparaturen, unabhängig von der Dauer des Mietvertrages, durchzuführen hat, sondern das Mietobjekt lediglich in einem gereinigten und geräumten Zustand ohne Schäden, die durch den üblichen Gebrauch bedingt sind, zurückgeben muss.

Nunmehr hat der BGH auch entschieden, dass eine Schönheitsreparaturklausel mit dem Inhalt „Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Vermieters bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen von der bisherigen Ausführungsart abweichen“ ebenfalls unwirksam ist. Nach Ansicht des BGH ist die Klausel schon deshalb unklar, weil nicht eindeutig ist, was unter „Ausführungsart“ zu verstehen ist. Unklar bleibt, ob jegliche Veränderung in der Ausführung zustimmungspflichtig sein soll bzw. wo die Grenze zwischen zustimmungspflichtigen und zustimmungsfreien Veränderungen bei den Schönheitsreparaturen liegen sollte. Streng genommen fordert die jetzt für unwirksam erklärte Schönheitsreparaturklausel, dass der Mieter bei seinen Renovierungsarbeiten von den ursprünglichen Farbtönen oder Tapeten nur mit Erlaubnis des Vermieters abweichen darf. Die Folge dieser unangemessenen Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen ist nach dem Urteil des BGH, dass die Abwälzung der Renovierungsverpflichtung insgesamt unwirksam ist. Der Mieter muss demzufolge keinerlei Renovierungsarbeiten vornehmen.

Es ist daher jedem Vermieter und Mieter empfohlen, den abgeschlossenen Mietvertrag auf solche vertraglichen Vereinbarungen zu überprüfen, die nach der oben angeführten Rechtsprechung unwirksam sein können. Ist von der Unwirksamkeit auszugehen, greifen die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs ein, wonach die Durchführung von Schönheitsreparaturen grundsätzlich Angelegenheit des Vermieters ist. Eine Änderung dieser vertraglichen Vereinbarung kann nicht gegen den Willen des Mieter vorgenommen werden.

Unwirksam sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs z. B. Klauseln, die

– starre Renovierungsfristen vorgeben,
– anteilige Kostenübernahmen nach festen Berechnungsgrundlagen fordern,
– eine Auszugsrenovierung unabhängig von der Wohndauer festschreiben,
– beim Auszug immer das Entfernen der Tapeten verlangen,
– Abweichungen von der bisherigen Ausführungsart von der Zustimmung des Vermieters abhängig machen.