Mieterhöhung nach Modernisierung

Nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen können Vermietende die jährliche Miete um acht Prozent der für die Mietwohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Anders als bei der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete können sie hier die Miete durch eine einseitige Erklärung erhöhen. Mieter schulden die erhöhte Miete ab dem dritten Monat nach Zugang der Erklärung.

Welche inhaltlichen Anforderungen an diese Erhöhungserklärung zu stellen sind, ist ein häufiger Streitpunkt. Das Gesetz schreibt vor, dass die Erhöhung aufgrund der tatsächlich entstandenen Kosten zu berechnen und zu erläutern ist (§ 559 b Abs. 1 BGB). Mieter müssen den Grund und den Umfang anhand dessen nachvollziehen können. In der Erklärung ist mitzuteilen, inwiefern die durchgeführte Baumßanahme den Gebrauchswert der Mietsache erheblich erhöht, die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert oder eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser bewirkt hat. Haben Vermietende dies bereits in der Modernisierungsankündigung dargelegt, können sie in der Erhöhungserklärung darauf Bezug nehmen.

Für jede durchgeführte Modernisierungsmaßnahme sind die Gesamtkosten auszuweisen. Erhaltungskosten für Bauteile gehören nicht zu den Modernisierungskosten. Um den ersparten Erhaltungsaufwand müssen Vermietende die entstandenen Kosten kürzen und in der Mieterhöhung angeben, welche Kosten sie in welcher Höhe von den angegebenen Gesamtkosten vorab als Instandsetzungskosten in Abzug gebracht haben.
Weiterhin ist der sich aus der Berechnung ergebende insgesamt zu zahlende Erhöhungsbetrag anzugeben.

Ob bei komplexen Modernisierungsvorhaben, die verschiedene Häuser betreffen oder bei denen mehrere Modernisierungsmaßnahmen gleichzeitig umgesetzt werden, eine nähere Aufschlüsselung der Gesamtkosten nach den einzelen Gewerken für eine wirksame Begründung der Mieterhöhung erforderlich ist, wird in der Rechtsprechung unterschiedlich gesehen. Der BGH folgt dieser Ansicht nicht. Um die formellen Anforderungen an eine Modernisierungsmieterhöhung zu erfüllen, reiche es aus, wenn Vermietende die für eine Modernisierungsmaßnahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweisen und einen ihrer Meinung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsteil durch Angabe einer Quote oder eines bezifferten Betrages kenntlich machen.

Werden mehrere Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, müssen die Gesamtkosten für jede Maßnahme gesondert ausgewiesen werden. Eine darüber hinausgehende Unterteilung der Kosten in einzelne Gewerke oder Arbeiten sei nicht erforderlich (BGH, Urteile vom 22.7.2022 - VIII ZR 337/21, VIII ZR 339/21, VIII ZR 361/21, vom 9.11.2022 - VIII ZR 316/21 und vom 23.11.2022 - VIII ZR 59/21). Mussten für eine Modernisierungsmaßnahme also verschiedene Gewerke (z. B. für Maurer-, Dach- oder Elektroinstallationsarbeiten) durchgeführt werden, müssen Vermietende innerhalb der einzelnen Modernisierungsmaßnahme die Kosten nicht nochmals nach Gewerken näher aufschlüsseln. Baunebenkosten (z. B. für Einrichtung der Baustelle oder Architektenhonorar) können in einer Position zusammengefasst und müssen nicht für jede Modernisierungsmaßnahme einzeln angegeben werden, so der BGH. Er bleibt damit seiner Linie treu, dass an eine ausreichende Begründung der Modernisierungsmieterhöhung keine allzu hohen Anforderungen gestellt werden dürfen.

Hiervon zu trennen ist die Frage, ob die Mieterhöhung inhaltlich berechtigt ist, also eine Modernisierungsmaßnahme vorliegt, die angesetzten Gesamtkosten zutreffen, ein ausreichender Abzug für Instandsetzungskosten berücksichtigt und die Mieterhöhung richtig berechnet wurde. Mieter haben hier ein umfassendes Recht auf Auskunft und Einsicht in alle Rechnungsbelege zu den Baumaßnahnamen. Dieses Recht sollten sie unbedingt wahrnehmen.