Neues vom Bundesgerichtshof

Erstens durch eine freiwillige Vereinbarung mit ihren Mieterinnen und Mietern, zweitens nach einer Modernisierung der Wohnung und drittens im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete, d. h., Vermieterinnen und Vermieter können fordern, dass die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben wird. Die letzte Variante hat drei Voraussetzungen:

Die Miete muss bei Zugang des Erhöhungsschreibens seit einem Jahr unverändert sein. Zwischen zwei Mieterhöhungen sollen Mieterinnen und Mieter ein Jahr Ruhe haben (Ausnahme: Mieterhöhungen wegen Modernisierung, diese sind zwischenzeitlich zulässig). Das nächste Erhöhungsschreiben darf also frühestens zwölf Monate nach dem Wirksamwerden der letzten Mieterhöhung eintreffen. Eine vorfristige Mieterhöhung ist unwirksam.

Die neue Miete darf die üblichen Entgelte nicht übersteigen, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den vergangenen sechs Jahren vereinbart worden sind (sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete). Die ortsübliche Vergleichsmiete ist nicht identisch mit der aktuellen Marktmiete, also z. B. den Preisen, die in Wohnungsanzeigen oder von Maklern genannt werden. Auch Mieten, die seit vielen Jahren unverändert sind, spielen keine Rolle. Entscheidend ist vielmehr der Zeitraum der vergangenen sechs Jahre. Nur die Mieten, die in diesem Zeitraum vor der Mieterhöhung für vergleichbaren Wohnraum vereinbart wurden, dürfen zur Ermittlung der Vergleichsmiete herangezogen werden. Diese sechsjährige Frist wird laut Bundesgerichtshof ab dem Zeitpunkt berechnet, in dem die Mieterhöhungserklärung bei den Mieterinnen und Mietern ankommt und nicht erst ab dem Zeitpunkt, ab dem die erhöhte Miete gegebenenfalls geschuldet wird. Die maßgebliche Sechsjahresfrist erstreckt sich demnach vom Zugang des Erhöhungsverlangens bei den Mieterinnen und Mietern sechs Jahre zurück (BGH, Urteil vom 28.04.2021 - VIII ZR 22/20). Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein repräsentativer Querschnitt der Mietpreise, die für die jeweilige Wohnungskategorie gezahlt werden. In vielen Gemeinden ist dieser Druchschnittswert aus dem Mietspiegel abzulesen. Auch wenn ein Mietspiegel existiert, ist die exakte Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht einfach. Sie ist in der Regel kein punktgenauer Wert, sondern bewegt sich innerhalb einer bestimmten Spanne. Innerhalb dieser Spanne muss das Gericht die Miete einordnen, also die Einzelvergleichsmiete festlegen. Vermietern steht also nicht automatisch der Höchstwert der Spanne zu.

Die Miete darf sich innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen (sogenannte Kappungsgrenze). In vielen Gemeinden in Deutschland mit angespannten Wohnungsmärkten liegt die Kappungsgrenze bei 15 Prozent in drei Jahren. Ob der Kappungsbetrag eingehalten wurde, errechnet sich nach der Miete, die drei Jahre vor dem Wirksamwerden der neuen Mieterhöhung gezahlt wurde. Mieterinnen und Mieter sollten also überprüfen, welche Miete sie drei Jahre vor der neuesten Mieterhöhung gezahlt haben, um wieviel Euro die Miete angehoben worden ist und welchen Prozentsatz diese Mietsteigerungen - bezogen auf die Miete vor drei Jahren - ausmachen. Übersteigt dieser Betrag 20 Prozent (bzw. 15 Prozent), ist die neueste Mieterhöhung auf den darüber hinausgehenden Betrag zu kürzen.

Wichtig: Mieterhöhungen dürfen nicht mündlich erklärt werden. Mieter sollen lesen können, was ihre Vermieter fordern. Die Mieterhöhung kann eigenhändig unterschrieben sein, es genügt jedoch auch die reine Textform. Das bedeutet, die Mieterhöhung muss lesbar, die Person des Absendenden muss angegeben und die Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden. Die Form ist also z.B. gewahrt, wenn die Mieterhöhung als SMS oder E-Mail eingeht. Selbst wenn das Erhöhungsschreiben alle gesetzlichen Vorgaben erfüllt, erhöht sich die Miete nicht automatisch, sondern nur dann und in dem Umfang, in dem die Mieter zustimmen. Erweckt das Schreiben dagegen den Eindruck, dass der Vermieter die Erhöhung einseitig ohne Zustimmung geltend machen kann, ist die Mieterhöhung unwirksam. Mieter haben maximal zwei Monate Zeit, das Erhöhungsverlangen auf seine Richtigkeit zu überprüfen. Hilfe dabei finden sie beim Mieterverein.