Todesfall - was passiert mit dem Mietvertrag?

Fortsetzung mit überlebenden Mietern

Mieten mehrere Personen eine Wohnung gemeinsam und führen sie einen gemeinsamen Haushalt (z. B. Eheleute, die den Vertrag beide unterschrieben haben, oder eine Wohngemeinschaft, bei der alle Mitglieder im Mietvertrag stehen), wird das Mietverhältnis beim Tod eines Mieters mit den Überlebenden fortgesetzt. Diese können das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem sie Kenntnis vom Tod erlangt haben, mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Für dieses Sonderkündigungsrecht bedarf es keines weiteren Kündigungsgrundes.

Das ist vor allem für befristete Mietverträge bedeutsam, die ja noch eine längere Laufzeit haben könnten. Dass die Miete auch dann noch drei Monate lang gezahlt werden muss, obwohl die Wohnung leer steht, geht darauf zurück, dass Vermietende das Risiko nicht alleine tragen sollen.

Bei einem gemeinsamen Haushalt treten überlebende Ehe- oder eingetragene Lebenspartner in das Mietverhältnis ein, falls sie den Vertrag nicht ohnehin als Mitmietende fortsetzen. In diesem Fall wird das Mietverhältnis so weitergeführt, wie es zuvor bestanden hat.

Kinder, die im gemeinsamen Haushalt mit der verstorbenen Person lebten, treten in das Mietverhältnis ein, wenn nicht Ehe- oder eingetragene Lebenspartner das tun. Das Gleiche gilt für andere Familienangehörige oder auch für nicht verwandte Personen, die mit der verstorbenen Person einen gemeinsamen Haushalt führten. Dies betrifft auch andere Personen, die sich zum gemeinsamen Wohnen entschlossen haben.

Wer in den Mietvertrag eingetreten ist, kann innerhalb eines Monats nach Kenntnis des Todesfalls erklären, das Mietverhältnis nicht fortsetzen zu wollen. Dann gilt der Eintritt als nicht erfolgt. Die Erklärung ist formfrei, also auch mündlich möglich; aus Beweisgründen ist es aber empfehlenswert, sie schriftlich (per Post oder zumindest per Mail) abzugeben und einen Beleg über den Zugang aufzubewahren.

Fortsetzung des Mietverhältnisses mit erbenden Personen

Wenn Familienangehörige nicht in das Mietverhältnis eintreten und auch sonst niemand den Mietvertrag fortsetzt, wird das Mietverhältnis mit denjenigen fortgesetzt, die das Erbe der verstorbenen Person angetreten haben. Sie haben jedoch das Recht, das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen. Die Kündigung muss innerhalb eines Monats erfolgen, nachdem sie vom Todesfall und davon Kenntnis erlangt haben, dass niemand anderes das Mietverhältnis fortführt.

Was passiert, wenn Vermietende das Mietverhältnis nach dem Tod beenden wollen?

Diejenigen, die mit der verstorbenen Person gemeinsam in der Wohnung gelebt haben und jetzt in das Mietverhältnis eingetreten sind, können nur gekündigt werden, wenn ein Kündigungsgrund vorliegt, zum Beispiel Eigenbedarf. Außerdem dann, wenn wichtige Gründe in der Person der neue Mieter vorliegen (etwa bekannte Gewalttaten oder Mietnomadentum). Erbende Personen, die bisher nicht in der Wohnung lebten, können innerhalb eines Monats mit einer Frist von drei Monaten ohne besonderen Grund gekündigt werden.