Unter welchen Voraussetzungen dürfen Vermieter in die Wohnung?

Bei begründetem Anlass können Vermieter allerdings nach Vorankündigung verlangen, dass sie Zutritt zu den Mieträumen erhalten. Unter welchen Voraussetzungen ihnen der Zugang gewährt werden muss, klärte der Bundesgerichtshof in einer aktuellen Entscheidung (Urt. v. 26.4.2023 - VIII ZR 420/21, WuM 2023, 403).

In welchen Fällen besteht ein Besichtigungsrecht?

Vermieter müssen einen konkreten sachlichen Grund für ihren Besuch haben. Das allgemeine Bedürfnis, den Zustand der Wohnung von Zeit zu Zeit zu kontrollieren und nach dem Rechten zu sehen, ist nicht ausreichend. In dem aktuellen Fall des BGH begründeten die zwei Vermieter ihr Besichtigungsrecht damit, dass sie die Wohnung verkaufen und sie Kaufinteressenten zeigen wollen. Die beabsichtige Veräußerung der Mietsache begründe ein Betretungsrecht, so der Bundesgerichtshof.

Konkrete Anlässe für eine Besichtigung können auch die Ablesung von Zählern, die Vermessung der Wohnfläche, die Überprüfung technischer Anlagen (beispielsweise Elektroinstallation), die Durchführung laufender Schönheitsreparaturen (sofern von Mietern geschuldet) sowie drohende Schäden an der Mietsache bei konkreten Verdachtsmomenten (etwa bei Geruch nach Schimmel, Wasseraustritt in einer benachbarten Wohnung, Verdacht auf Verwahrlosung der Mieträume) sein. Ist das Mietverhältnis gekündigt, haben Vermieter bereits vor Auszug der Mieter das Recht, Interessenten die Wohnung zu zeigen.

Woraus ergibt sich das Zutrittsrecht?

In Mietverträgen ist zum Teil ausdrücklich geregelt, dass Vermieter das Recht haben, die Wohnung aus konkretem Anlass nach entsprechender Vorankündigung zu besichtigen. Enthält der Vertrag keine Regelung, so besteht eine vertragliche, aus § 242 BGB ("Treu und Glauben") herzuleitende Nebenpflicht von Mietern, den Zutritt zu gewähren, wenn es hierfür einen konkreten Grund gibt.

Gibt es Ausnahmen?

Das Betretungsrecht kann unter besonderen Umständen beschränkt oder sogar ausgeschlossen sein, wenn Mieter durch die Besichtigung der Gefahr einer schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigung oder gar einer Lebensgefahr ausgesetzt werden. In dem Fall des BGH lehnte die Mieterin die angekündigte Begehung ab, weil sie unter einer schwerwiegenden psychischen Erkrankung leide und mehrere Suizidversuche hinter sich habe. Ihre Wohnung sei ihr einziger Rückzugs- und "Schutz"-Raum. Durch die Besichtigung drohe eine massive Verschlechterung ihres psychischen Zustands. Das eingeholte Sachverständigengutachten bestätigte diese Gefahr. Das Berufungsgericht hatte sich aber nach Ansicht des BGH nicht ausreichend mit der Möglichkeit auseinandergesetzt, die gesundheitlichen Risiken für die Mieterin abzumildern, indem sie sich bei der Begehung durch eine Vertrauensperson oder einen Rechtsbeistand vertreten lässt. Der BGH verwies die Sache daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurück.

Welche Vorankündigungszeit müssen Vermieter einhalten?

Besteht kein Eilbedürfnis, so sollte die Ankündigung mindestens eine Woche vor dem genannten Termin erfolgen und den Grund für die Besichtigung angeben.

Fazit

Das Zutrittserecht von Vermietern setzt immer einen konkreten sachlichen Grund und eine Ankündigung voraus.