Mieterinformation

Wann muss der Mieter in der Wohnung selbst reparieren?

Die Klingel funktioniert nicht mehr richtig, der Wasserhahn in Bad oder Küche tropft, Reparaturen sind fällig. Doch wer ist für die Behebung des Schadens verantwortlich und vor allem, wer muss die Kosten übernehmen?

Grundsätzlich gilt: Treten während der Mietzeit in der Wohnung Mängel oder Schäden auf, ist der Vermieter zu deren Beseitigung verpflichtet. Allerdings kann es für die sogenannten Kleinreparaturen oder auch Bagatellschäden eine Ausnahme geben. So kann im Mietvertrag wirksam vereinbart werden, dass der Mieter bzw. die Mieterin die Kosten für Kleinreparaturen oder zur Beseitigung von Bagatellschäden selbst übernehmen muss. Ein Typischer Fall ist der tropfende Wasserhahn oder die kaputte Toilettenspülung. Viele Kleinreparaturklauseln, die sich in Mietverträgen finden, sind allerdings unwirksam. Ist dies der Fall, muss der Mieter auch nicht zahlen.

Wirksam ist eine Kleinreparaturklausel nur unter folgenden Voraussetzungen:

  1. Es muss sich tatsächlich um eine Kleinigkeit, also eine Bagatelle handeln, die zu reparieren ist. Wann dies der Fall ist, steht nicht im Gesetz, sondern ergibt sich aus der Rechtsprechung. Viele Gerichte ziehen die Grenze, bis zu der eine Reparatur noch eine Kleinreparatur ist, mittlerweile bei Kosten von 100 bis 120 Euro. Liegt die mietvertraglich vereinbarte Grenze darüber, etwa bei 150 Euro, ist die Vereinbarung unwirksam. Die reparierte Sache zählt dann nicht mehr als Bagatelle. Der Mieter muss in diesem Fall gar nichts zahlen - auch nicht anteilig. Wichtig: Steht in einem älteren Mietvertrag noch die früher übliche Grenze von 75 Euro, gilt diese Grenze. Es gibt keine automatisch Anpassung nach oben.

  2. In der Mietvertragsklausel muss außerdem eine angemessene Höchtgrenze für einen bestimmten Zeitraum (z. B. pro Jahr) für den Fall genannt werden, dass sich die Kleinreparaturen innerhalb eines Zeitraums häufen. Diese Grenze wird von der Rechtsprechung bei sechs bis acht Prozent der Jahresmiete gezogen. Auch hier gilt: Stehen im Mietvertrag niedrigere Obergrenzen, sind diese einzuhalten. Der Vermieter darf sich nicht auf eventuell höhere Grenzen aus Gerichtsurteilen berufen.

  3. Außerdem darf sich die Kleinreparaturklausel nur auf solche Teile der Mietsache beziehen, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters und deshalb einer schnelleren Abnutzung unterliegen. Auch diese Voraussetzung steht nicht im Gesetz, sondern ergibt sich aus der Rechtsprechung. Hierzu gehören insbesondere Installationsgegenstände für Elektrizität, Gas und Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden. Dazu können auch Rollläden, Markisen oder Jalousien zählen. Nicht darunter fallen aber Wartungsarbeiten an einem Durchlauferhitzer, Reparaturen an der Heiztherme oder an Leitungen für Gas, Wasser oder Strom, die Erneuerung von Silikonfugen, neue Kunststoffdichtungen von Abflussrohren oder das Füllventil des WC-Spülkastens, die Reparatur oder der Austausch eines Kaltwasserabsperrhahns oder die Entlüftung einer Fußbodenheizung. Auch Schäden an Fensterscheiben fallen nicht unter den Begriff Kleinreparatur.

Sind Gegenstände des Gemeineigentums, also des gesamten Hauses, kaputt und müssen ersetzt oder repariert werden, muss das der Vermieter bezahlen. Das gilt etwa für das Schloss an der Haustür oder das Licht im Kellergang oder Hausflur.

Wichtig: Die Kleinreparaturklausel darf den Mieter nur verpflichten, die Kosten zu zahlen. Für die Reparatur selbst bleibt es dabei: Der Vermieter ist zuständig, er muss die Reparatur in Auftrag geben. Geht das aus der Mietvertragsklausel nicht eindeutig hervor oder bestimmt die Klausel, dass der Mieter die Schäden selbst beseitigen muss, ist die Klausel unwirksam.

Der Mieter kann zudem nicht verpflichtet werden, sich an allen Reparaturen im Haus und in der Wohnung oder an Neuanschaffungen anteilig mit einem Sockelbetrag von z. B. 100 Euro zu beteiligen. Alle Reparaturen, die über der im Mietvertrag wirksam gesetzten Obergrenze - beispielsweise 100 Euro - liegen, sind keine Bagatellen. Wird bei der Reparatur der als Obergrenze festgelegte Gesamtbetrag (inklusive Mehrwertsteuer) überschritten, dürfen die Kosten nicht mehr auf den Mieter abgewälzt werden, auch nicht anteilig.

Unzulässig ist es auch, wenn im Mietvertrag steht, dass der Mieter grundsätzlich verpflichtet ist, die Einrichtungsgegenstände in gebrauchsfähigem Zustand zu halten und alle an diesen Anlagen notwendig werdenden Reparaturen auf seine Kosten durchführen zu lassen bzw. die Kosten dafür vorzustrecken.