Mietertipp
Was ist als Betriebskosten umlagefähig?
Seit 2015 muss in Deutschland Müll getrennt werden. Einige Vermieter beauftragen Dienstleister damit, die Müllbehälter zu kontrollieren und den Abfall gegebenenfalls in die richtige Tonne umzusortieren. Hierdurch sollen Restmüll verringert und Kosten für Sonderentleerungen vermieden werden. Die Kosten für dieses sogenannte Müll- oder Behältermanagement finden sich häufig in Betriebskostenabrechnungen als "Kosten der Müllbeseitigung" wieder. Aber handelt es sich bei diesen Aufwendungen um Betriebskosten?
Ja, entschied der BGH (Urteil vom 5.10.2022 - VIII ZR 117/21). In dem Fall klagten zwei Mieter aus Berlin u. a. auf Erstattung von rund 12 Euro, die sie für das Müllmanagement zahlen sollten. Die Vermieterin, eine größere Immobiliengesellschaft, hatte eine Fremdfirma beauftragt, die Müllbehälter regelmäßig zu kontrollieren und gegebenenfalls von Hand nachzusortieren. Die hierfür anfallenden Kosten legte die Vermieterin als Betriebskosten auf alle Mieter um. Mit der kostenpflichtigen Beauftragung einer Fremdfirma für die Überprüfung der Mülltrennung verstoße sie gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit, argumentierten die Kläger. Auch sei eine Überprüfung der Wertstofftrennung keine "Müllbeseitigung" im Sinne der Betriebskostenverordnung.
Der BGH folgte dieser Argumentation nicht. Die Kosten eines externen Dienstleisters für die regelmäßige Kontrolle sowie die Nachsortierung gehörten zu den "Kosten Müllbeseitigung" im Sinne von § 2 Nr. 8 Betriebskostenverodnung, so der BGH. Der Begriff "Müllbeseitigung" sei weit auszulegen und umfasse auch den Aufwand für das Müllmanagement.
Die Umlage der Kosten dafür sei im Mietverhältnis wirksam vereinbart, wenn im Mietvertrag auf die Betriebskostenverordnung verwiesen werde.
Das heißt: Wird im Mietvertrag für die Umlage der Betriebskosten auf die Betriebskostenverodnung Bezug genommen, können Vermieter Kosten des Müllmanagements umlegen. Mieter sollten aber dennoch nach Zugang der Nebenkostenabrechnung prüfen, ob die Mehraufwendungen des Müllmanagements durch die Beauftragung einer Fremdfirma in angemessenem Kosten-Nutzen-Verhältnis zu einer (etwaigen) Ersparnis von Müllbeseitigungskosten stehen. Für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot müssen Mieter konkrete Anhaltspunkte vortragen und sollten stets Einsicht in den Dienstleistungsvertrag sowie die Rechnungsbelege nehmen.
In der Entscheidung äußerte sich der BGH auch zu den Kosten für die Wartung von Rauchwarnmeldern. Die Kosten für die regelmäßige Prüfung und Sicherstellung der Betriebsbereitschaft von Rauchwarnmeldern seien als "sonstige Betriebskosten" im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV umlegbar.
Mieter müssen sie aber nur tragen, wenn die Umlage im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde.
Anders als beim Müllmanagement reicht hier nicht ein bloßer Verweis auf die Betriebskostenverordnung. Ist im Mietvertrag die Umlage der "Kosten des Betriebs von Brandschutz- und Brandmeldeanlagen" vereinbart, so umfasst das auch die Wartungskosten für Rauchwarnmelder. Dies stellte der BGH in seiner Entscheidung klar.
Abweichend entschied der BGH zu den Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern.
Mietkosten für Rauchwarnmelder sind keine Betriebskosten und können nicht auf Mieter umgelegt werden
(BGH, Urteil vom 11.5.2022 - VIII ZR 379/20).