Wohnfläche

Ab einer Flächenabweichung von mehr als 10 % ist die Wohnung mangelhaft (BGH VIII ZR 133/03). Ist die Wohnung tatsächlich 11,11 % kleiner, rechtfertigt das eine Mietminderung von 11,11 %. Außerdem kann der Mieter zu viel gezahlte Miete auch für die Vergangenheit zurückfordern. Die Verjährungsfrist beträgt 3 Jahre. Bei einer Flächenabweichung von 10 % oder weniger muss weiter die volle, im Mietvertrag vereinbarte Miete gezahlt werden, es sei denn, der Mieter kann nachweisen, dass die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung durch die geringere Fläche beeinträchtigt ist oder dass der Vermieter die im Mietvertrag genannte Wohnungsgröße ausdrücklich zugesichert hat.

Bei Mieterhöhungen gilt immer nur die tatsächliche Wohnfläche, eine 10 %ige Toleranzgrenze gibt es hier nicht (BGH VIII ZR 266/14).

Die "kalten" Betriebskosten - wie zum Beispiel Wasser, Abwasser, Gundsteuer, usw. - oder der verbrauchsunabhängige Teil der Heizkosten werden in der Regel nach Wohnfläche abgerechnet. Auch hier gilt immer die tatsächliche Wohnfläche, ohne irgendwelche Toleranzen (BGH VIII ZR 220/17). Müsste der Mieter zum Beispiel für die laut Mietvertrag 90 Quadratmeter große Wohnung insgesamt 2.700,00 EUR Betriebskosten pro Jahr zahlen, reduzieren sich die Kosten, wenn die Wohnung nur 85 Quadratmeter groß ist, auf 2.550,00 EUR.

Bei Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen gilt immer die tatsächliche Wohnfläche. Das wirkt sich für Mieter dann nachteilig aus, wenn die Wohnung tatsächlich größer ist, als im Mietvertrag angegeben.

Wenn nicht ausdrücklich im Mietvertrag etwas anderes vereinbart ist, wird die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung und bei Mietvertragsabschlüssen bis Ende 2003 nach der sogenannten II. BV bestimmt. Die Unterschiede sind minimal. Zur Wohnfläche gehören die Flächen aller Räume innerhalb der Wohnung, einschließlich Balkon oder Terrasse. Nicht dazu gehören zum Beispiel Keller, Speicher oder Garagen. Gemessen wird von Wand zu Wand, einschließlich der Flächen von Einbaumöbeln, Badewanne oder Herd:

Voll angerechnet wird die Fläche von Räumen oder Raumteilen mit mindestens zwei Metern Höhe.

Räume/Raumteile zwischen einem und zwei Metern Höhe werden zur Hälfte angerechnet.

Flächen unter einem Meter zählen nicht mit.

Die Flächen von Balkonen und Terrassen werden zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte angerechnet. Lage und Nutzbarkeit des Balkons sind entscheidend.